穩(wěn)增長(zhǎng)去庫(kù)存 堅(jiān)定不移完成今年的計(jì)劃目標(biāo)

于寶權(quán)董事長(zhǎng)在2024年半年總結(jié)會(huì)上的講話

現(xiàn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)不樂(lè)觀，整體經(jīng)濟(jì)下滑的幅度比較大，雖然反映在官方的各項(xiàng)指標(biāo)上是增長(zhǎng)的，但是反映在企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷上，社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的體感上，經(jīng)濟(jì)是明顯下行的。從我們自身也能感覺(jué)到，雖然從銷(xiāo)售額上看二季度高于一季度，但指標(biāo)完成比例上二季度不如一個(gè)季度，主營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)劃完成率64%，非主營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)劃完成率93%。全口徑計(jì)劃完成率75%，這意味著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，特別是我們所在行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)還沒(méi)穩(wěn)住，公司經(jīng)營(yíng)并不樂(lè)觀。

剛剛洪波已經(jīng)下達(dá)了調(diào)整后的下半年各個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)公司和各個(gè)附屬企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)，各單位要堅(jiān)定不移的完成。對(duì)于銷(xiāo)售，我們明顯感覺(jué)到承受的壓力在加大，我們的經(jīng)營(yíng)狀況能不能在原來(lái)的基礎(chǔ)上不繼續(xù)下降，保證穩(wěn)中有升？下午專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了銷(xiāo)售分析會(huì)，分析的比較透徹，問(wèn)題找的也比較準(zhǔn)，各個(gè)公司的決心也比較大。大家需要明確一個(gè)思想，我們作為有一定規(guī)模的企業(yè)，每年不算管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等，就要有近8,000萬(wàn)的剛性工資支出，如果我們總體銷(xiāo)售不好，我們的隊(duì)伍可能會(huì)不穩(wěn)定，我們的工資支出都會(huì)承受比較大的壓力。所以，穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、促銷(xiāo)售是一個(gè)堅(jiān)定不移的決心，必須毫不動(dòng)搖。各案場(chǎng)要自己想辦法，要什么政策、支撐集團(tuán)都會(huì)給，集團(tuán)就要一個(gè)，就是領(lǐng)回去的計(jì)劃一定要完成。我在這與人事部門(mén)明確，完不成計(jì)劃指標(biāo)的單位和個(gè)人都是要承擔(dān)后果的，按季度考核實(shí)行末位淘汰，不能混日子，完不成就要換人，為了企業(yè)生存，這是沒(méi)有辦法的。如果到年末城市公司和附屬企業(yè)調(diào)整完的指標(biāo)仍然不能實(shí)現(xiàn)，那么就要考慮總經(jīng)理的工作位置。現(xiàn)在地產(chǎn)公司都大幅度裁員，我們還沒(méi)主動(dòng)裁員，盡力在維持穩(wěn)定，但是各公司不能得過(guò)且過(guò)，不要覺(jué)得在中天好混。沒(méi)有責(zé)任感，沒(méi)有緊迫感，不能完成使命，那你的路就走到頭了。

基于這樣的態(tài)度，希望集團(tuán)上下要振作起來(lái)，下定決心，確保完成下半年的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。為此我提出五個(gè)工作重點(diǎn)：

一、堅(jiān)持企業(yè)轉(zhuǎn)型的大方向堅(jiān)定不移

社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)以及行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，使我們看到了企業(yè)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。如果我們看不到企業(yè)轉(zhuǎn)型的大方向，在企業(yè)轉(zhuǎn)型上判斷的不準(zhǔn)確，或者采取措施比較遲，都會(huì)導(dǎo)致集團(tuán)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展受到考驗(yàn)。

要堅(jiān)持年初我們確定的企業(yè)轉(zhuǎn)型的大方向。所謂企業(yè)轉(zhuǎn)型，就是要增加我們自持物業(yè)的投資比例。這幾年我們一直在這樣做，比如大連項(xiàng)目的投資，盡管現(xiàn)在效益還不明顯，但這是我們企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)成功案例，也是企業(yè)轉(zhuǎn)型走出的第一步。現(xiàn)在回頭看，我們的判斷是正確的。今年年末之前，我們?nèi)匀粫?huì)加大自持物業(yè)和自持商業(yè)的投資，爭(zhēng)取到年末幾個(gè)投資能實(shí)現(xiàn)落地。如果我們?cè)?/span>自持物業(yè)投資上增加適當(dāng)?shù)谋壤?/span>使我們的經(jīng)營(yíng)工作能穩(wěn)住，那么我們的轉(zhuǎn)型未來(lái)就前景光明。

同時(shí)要不斷提升對(duì)現(xiàn)有服務(wù)性附屬企業(yè)的管理，經(jīng)過(guò)不斷的改善、不斷的轉(zhuǎn)型，使酒店、物業(yè)、農(nóng)商等服務(wù)型企業(yè)的營(yíng)收比重不斷增加，發(fā)展成為企業(yè)轉(zhuǎn)型后的支柱企業(yè)。如溫德姆酒店，上半年雖然沒(méi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期計(jì)劃，但現(xiàn)在處于明顯的改善過(guò)程中，對(duì)酒店未來(lái)的前景我們也持樂(lè)觀態(tài)度。近幾年，物業(yè)的自持比重越來(lái)越大，從營(yíng)口發(fā)展到所有六個(gè)開(kāi)發(fā)城市，相信物業(yè)經(jīng)過(guò)未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展，也必然會(huì)成長(zhǎng)為我們一個(gè)重要的發(fā)展支撐點(diǎn)。同時(shí)上午化啟匯報(bào)時(shí)也提到在接觸一些別的地產(chǎn)公司的物業(yè)，因?yàn)樗麄?/span>管理的不好，如果我們能顯現(xiàn)出自身的管理優(yōu)勢(shì)，就可以在地產(chǎn)類(lèi)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和大型寫(xiě)字樓物業(yè)的接收和管理上邁出新的步伐，增加服務(wù)型物業(yè)比重，從而彌補(bǔ)主營(yíng)業(yè)務(wù)下降帶來(lái)的影響。

二、在推動(dòng)穩(wěn)增長(zhǎng)去庫(kù)存上堅(jiān)定不移

上半年我們?cè)?/span>去庫(kù)存上采取了一些有力的辦法，也收到了一些明顯的效果，但一些新增加的投資，部分建完項(xiàng)目還沒(méi)納入庫(kù)存，所以我們的庫(kù)存壓力是很大的?，F(xiàn)在行業(yè)下行的發(fā)展趨勢(shì)是不可逆的，是任何一家企業(yè)自身不可抗拒的，若要堅(jiān)定穩(wěn)增長(zhǎng)就必須堅(jiān)定去庫(kù)存，加大銷(xiāo)售力度，早行動(dòng)還能掌握主動(dòng)，晚了就被動(dòng)。

但是去庫(kù)存不能理解為單純降價(jià)，去庫(kù)存有多種方法，有技巧的降價(jià)只是其中一種，下午銷(xiāo)售分析會(huì)上，大家都提出了一些辦法，集團(tuán)會(huì)大力支持和支撐，要盡快落實(shí)下去，使我們的銷(xiāo)售能出現(xiàn)一個(gè)明顯的提升。

上半年我們針對(duì)業(yè)主裝修難、裝修貴的痛點(diǎn)，推出了精裝房銷(xiāo)售辦法，獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，第一批推出的50戶全部售罄，有的項(xiàng)目還預(yù)售了一部分沒(méi)裝完的精裝房。這從側(cè)面說(shuō)明，只要方法得當(dāng)，能迎合客戶需求，市場(chǎng)不是沒(méi)有的。因此我們要持續(xù)不斷的加大精裝的力度，市場(chǎng)只要認(rèn)可，可能經(jīng)過(guò)一兩年的努力，我們再推房就都是精裝房。十年前在開(kāi)發(fā)中天尚品和中天·桃花源時(shí)，我們就推出過(guò)精裝房，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)也很好。現(xiàn)在看，裝修對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)痛點(diǎn)，恰巧這個(gè)痛點(diǎn)我們有能力解決，只要解決了市場(chǎng)的痛點(diǎn)問(wèn)題，我們的銷(xiāo)售就會(huì)出現(xiàn)較大的轉(zhuǎn)變。但也要求我們的銷(xiāo)售人員會(huì)銷(xiāo)售，得有責(zé)任心，這從各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況就能反映出來(lái)。

三、穩(wěn)增長(zhǎng)要求我們抓住機(jī)會(huì)大膽增加地產(chǎn)新項(xiàng)目投資，穩(wěn)定主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額

現(xiàn)在看，如果僅靠現(xiàn)有項(xiàng)目和庫(kù)存，主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)了幾年的超20億銷(xiāo)售額很難穩(wěn)住。做企業(yè)，作為董事長(zhǎng)，應(yīng)該擁有逆向思維，在都對(duì)市場(chǎng)悲觀時(shí)你要積極；在別人都覺(jué)得未來(lái)前景一片光明時(shí)你要謹(jǐn)慎。現(xiàn)在就是市場(chǎng)對(duì)未來(lái)判斷悲觀時(shí)，我們不排除在這樣一個(gè)市場(chǎng)下行、一片悲觀的環(huán)境下，找到市場(chǎng)新機(jī)會(huì)，走贏大勢(shì)，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)?，F(xiàn)在國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的扶持政策在加大，錦州、營(yíng)口、撫順項(xiàng)目都加入了房地產(chǎn)白名單，給企業(yè)優(yōu)惠貸款，開(kāi)發(fā)貸利率都很低，可以說(shuō)在金融政策層面，對(duì)地產(chǎn)是從來(lái)沒(méi)有的寬松，這是我們擴(kuò)大資金池的機(jī)會(huì)。加上我們銷(xiāo)售資金的沉淀，當(dāng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)的時(shí)候，我們就能抓住，從而穩(wěn)定我們主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的市場(chǎng)份額。

四、加強(qiáng)企業(yè)管理，在提升企業(yè)管理能力上堅(jiān)定不移

市場(chǎng)好的時(shí)候，企業(yè)管理粗放一些影響不大；但在市場(chǎng)不好、利潤(rùn)大幅度下降時(shí)，如果仍然管理粗放，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)壓力。近一時(shí)期明顯感覺(jué)到，我們?cè)谄髽I(yè)管理上是存在明顯的短板和差距的。

從工程管理方面看，缺乏主人翁意識(shí)和老板思維。兩個(gè)例子，一是工程造價(jià)上，兩個(gè)小項(xiàng)目合計(jì)僅3000平左右，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的方案優(yōu)化，就使我們的工程成本降了60萬(wàn)。這為我們敲響了警鐘，近幾年我們?cè)?/span>方案優(yōu)化上一直有問(wèn)題，導(dǎo)致建筑成本明顯上升，這體現(xiàn)出各單位在管理上存在很大的差異。二是關(guān)于臨時(shí)路，盤(pán)錦的項(xiàng)目能夠提前做好規(guī)劃，排水、消防管網(wǎng)預(yù)埋，標(biāo)高按圖紙預(yù)留，使得臨時(shí)路后續(xù)無(wú)需再破壞，僅鋪一層瀝青路面就能使用，為我們節(jié)省幾十萬(wàn)的費(fèi)用；而有的項(xiàng)目就不能提前規(guī)劃，使得臨時(shí)路面臨后續(xù)破壞再鋪設(shè)，造成了成本浪費(fèi)。相信這類(lèi)案例還很多，各公司在管理上都缺乏主人翁意識(shí)和老板思維，責(zé)任心不夠，沒(méi)有危機(jī)感。在經(jīng)營(yíng)形勢(shì)好的時(shí)候浪費(fèi)一點(diǎn)對(duì)我們影響不大，但在如今市場(chǎng)下行，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加大的時(shí)候，我們必須精打細(xì)算，才能使企業(yè)增加一點(diǎn)未來(lái)危機(jī)來(lái)臨時(shí)生存的空間。

從人員管理方面看，我們自身的管理能力和管理水平正在經(jīng)受考驗(yàn)，特別是物業(yè)條線，隨著規(guī)模越來(lái)越大、管理戰(zhàn)線越來(lái)越長(zhǎng)，陸續(xù)暴露出很多問(wèn)題，各方面意見(jiàn)也比較大。前兩天對(duì)各項(xiàng)目公司的物業(yè)部經(jīng)理做了個(gè)民意調(diào)查，反饋了很多管理流程、工作效率、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、服務(wù)意識(shí)等方面的問(wèn)題，希望物業(yè)要引起反思，提升管理。未來(lái)，我們要有計(jì)劃的將民意調(diào)查開(kāi)展到城市公司，使我們準(zhǔn)確掌握各個(gè)城市公司的工作狀態(tài)、工作成果以及下級(jí)員工對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識(shí)，激活公司管理。加之持續(xù)進(jìn)行的后備干部推薦工作，通過(guò)多種形式，使我們的高管隊(duì)伍不斷地涌現(xiàn)出新的管理骨干，使企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)生生不息、人才輩出的局面。

從團(tuán)隊(duì)建設(shè)上看，今年我們的裝修工作任務(wù)量仍然很大，希爾頓酒店裝修已經(jīng)起步；各項(xiàng)目精裝房的規(guī)模為迎合市場(chǎng)需求在擴(kuò)大；大連中天云璟大廈也面臨著較大規(guī)模的裝修。希望洪波研究好，適當(dāng)增加裝修部的力量，通過(guò)現(xiàn)在大量的裝修業(yè)務(wù)培養(yǎng)出團(tuán)隊(duì)，為下一步能力提升打下好的基礎(chǔ)。

五、抓好工程節(jié)點(diǎn)，在確保按期交房上堅(jiān)定不移

工程是我們的亮點(diǎn)，各個(gè)項(xiàng)目公司在工程管理上一直是兢兢業(yè)業(yè)的。這幾年在保交房上，我們一直能夠兌現(xiàn)企業(yè)對(duì)社會(huì)的承諾，每個(gè)項(xiàng)目都提前交房。今年3季度我們有兩個(gè)項(xiàng)目要交房，城市公司要抓好工程節(jié)點(diǎn)，保證工程質(zhì)量，不斷提升園林綠化水平，使我們的交房能夠做得更精彩。同時(shí)在保證工程質(zhì)量的前提下，盡量提前交付，做好提前驗(yàn)收，兌現(xiàn)對(duì)社會(huì)的承諾。

盡管我們?nèi)匀幻媾R困難，但是我們對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的前景是樂(lè)觀的，也希望集團(tuán)全體員工能夠上下一心，共同努力，圓滿完成下半年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，交出一份滿意的答卷。